Dicas da Granada Imóveis

COMO ALUGAR

O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços, através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH e CRECI. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária.

CONTRATO

Cláusulas e requisitos obrigatórios:

01)Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
02)Descrição e endereço do imóvel locado;
03)Valor do aluguel,índice e periodicidade do reajuste;
04)Forma e local do pagamento;
05)Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
06)Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água,luz, IPTU,etc);
07)Destinação do imóvel (residencial ou comercial); · Duração do contrato;
08)Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
09)Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo,acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

DEVERES DO LOCADOR

01) Entregar o imóvel em condições de uso; · Responder por problemas anteriores à locação;
02)Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
03)Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral,elaboraçãode contrato, etc) e de administração imobiliária;
04)Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
05)Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio,salvo disposição contrária em contrato;
06)Mostrar ao locatário,quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
07)Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:

reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;
pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;
obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;
indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação;
instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia,intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns;
contribuição para fundo de reserva.

DEVERES DO INQUILINO

01)Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
02)Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
03)Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu,salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
04)Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
05)Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
06)Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
07)Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos,condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
08)Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos(água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
09)Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação),desde que combinados o dia e a hora;
10) Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;
11)Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como:

salários,encargos trabalhistas,contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio;
cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns;
limpeza,conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum:
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,elétricos, mecânicos de segurança de uso comum;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas;
rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer;
reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);
seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo,o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.