Avaliação de Imóveis


A Granada Imóveis oferece a seus clientes e mercado os serviços de Avaliação de Imóveis residenciais, comerciais e industriais na região do Vale do Paraíba SP.

Com base na Resolução-COFECI N° 1.066/2007 que estabelece a regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), temos profissionais devidamente qualificados a emitir o PTAM – documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente ou Declarações de Valor Médio de Mercado que possibilitam uma visão e conhecimento mais correto do valor de imóveis garantindo uma ótima negociação para ambas as partes.

A Avaliação de um Imóvel é necessária para uma variedade de fatores, incluindo financiamento, oferta de vendas, análise de investimentos, seguro patrimonial e tributação. Porém, para a maioria das pessoas, determinar o preço de compra ou venda de um imóvel é a aplicação mais útil da avaliação do imóvel.

Conceitos básicos de avaliação

Valor

Tecnicamente falando, o valor de uma propriedade é definido como o valor presente de benefícios futuros que determinado imóvel oferece.

Ao contrário de muitos bens de consumo semiduráveis e não duráveis, os benefícios dos bens imóveis são geralmente percebidos por um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de uma propriedade deve levar em consideração tendências econômicas e sociais, bem como controles ou regulamentos governamentais e condições ambientais que possam influenciar os quatro elementos do valor:

  • Demanda: o desejo ou necessidade de propriedade apoiada pelos meios financeiros para satisfazer o desejo
  • Utilidade: a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades de futuros proprietários
  • Escassez: o fornecimento finito de propriedades concorrentes
  • Documentação: que gera a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos

Valor versus custo e preço

Valor não é necessariamente igual a custo ou preço. Custo refere-se a gastos reais – em materiais, por exemplo, ou mão-de-obra. Preço, por outro lado, é o valor que alguém paga por algo. Embora o custo e o preço possam afetar o valor não são eles que o determinam, apesar de fazerem parte da sua definição.

O preço de venda de um imóvel pode ser definido em “X Reais”, mas o seu valor pode ser significativamente maior ou menor. Por exemplo, se um novo possível proprietário encontrar uma falha séria no imóvel, como uma fundação defeituosa, o valor poderá ser menor que o preço definido.

Valor de mercado

Uma avaliação é uma opinião ou estimativa referente ao valor de uma propriedade em particular em uma data específica. Os relatórios de avaliação são usados ​​por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores e empresas de hipoteca ao tomar decisões sobre transações imobiliárias. O objetivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de uma propriedade – o preço mais provável que a propriedade trará em um mercado competitivo e aberto.

O preço de mercado – o preço pelo qual a propriedade realmente vende, nem sempre pode representar o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor estiver sob coação devido à ameaça de execução de uma dívida ou negociação de algum imóvel na vizinhança muito abaixo da média for realizada, a propriedade poderá ser vendida abaixo do seu valor de mercado.

Métodos de Avaliação

Uma avaliação precisa depende da coleta metódica de dados específicos, cobrindo detalhes sobre uma propriedade em particular, e dados gerais, relativos à região, cidade, bairro e, até rua em que esta propriedade está localizada. Estas informações são coletadas e analisadas ​​para chegar a um valor.

As avaliações usam três abordagens básicas para determinar o valor de um imóvel:

Método comparativo direto de dados de mercado

A abordagem comparativa direta de dados de mercado é comumente usada na avaliação de casas e terrenos unifamiliares. Às vezes chamada de abordagem de dados de mercado, é uma estimativa do valor derivado pela comparação de uma propriedade com propriedades vendidas recentemente com características semelhantes, identificando o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Essas propriedades semelhantes são chamadas de comparáveis e, para fornecer uma comparação válida, alguns itens tem que ser observados:

  • Os imóveis devem ser o mais semelhantes possível
  • Que tenham sido vendidos ou ofertados no último ano em um mercado aberto e competitivo
  • Que tenham sido vendidos em condições típicas de mercado
  • Que sejam respeitados os fatores de equivalência ao selecionar os imóveis comparáveis

Como não existem duas propriedades exatamente iguais, serão feitos ajustes nos preços de venda dos comparáveis ​​para contabilizar características diferentes e outros fatores que afetariam o valor, incluindo:

  • Idade e estado dos imóveis
  • Data da venda – se ocorrerem mudanças econômicas entre a data da venda de um produto comparável e a data da avaliação
  • Termos e condições de venda, como se o vendedor de uma propriedade estivesse sob pressão ou se uma propriedade foi vendida entre parentes (a um preço com desconto)
  • Localização, pois propriedades semelhantes podem diferir no preço de bairro para bairro, ou mesmo de rua para rua.
  • Características físicas, incluindo tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade da construção, número e tipo de quartos, metragem da área construída e útil, tipo dos pisos, garagem, melhoramentos de cozinha, lareira, piscina, ar central, etc.

A estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro do intervalo formado pelos preços de venda ajustados dos imóveis comparáveis. Como alguns dos ajustes feitos nos preços de venda poderão ser mais subjetivos do que outros, uma consideração ponderada é normalmente dada aos comparáveis ​​que têm o menor valor de ajuste.

Método comparativo direto de custo

A abordagem de custo pode ser usada para estimar o valor das propriedades que foram aprimoradas por um ou mais edifícios. Esse método envolve estimativas separadas de valor para o(s) edifício(s) e o terreno, levando em consideração a depreciação. As estimativas são adicionadas para calcular o valor de toda a propriedade aprimorada. A abordagem de custo pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade melhorada existente do que o preço para comprar um lote comparável e construir um edifício comparável. Essa abordagem é útil quando o imóvel que está sendo avaliado é um tipo que não é frequentemente vendido e não gera renda. Exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e prédios governamentais.

Os custos de construção podem ser estimados de várias maneiras, incluindo o método de metros quadrados, em que o custo por metro quadrado de um comparável construído recentemente é multiplicado pelo número de metros quadrados no edifício em questão; o método de unidade no local, em que os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes individuais da construção, incluindo mão-de-obra e materiais; e o método de levantamento de quantidade, que estima as quantidades de matérias-primas necessárias para substituir o edifício em questão, juntamente com o preço atual dos materiais e os custos de instalação associados.

Método da Abordagem de Capitalização de Renda

Muitas vezes chamado simplesmente de abordagem de renda, esse método baseia-se na relação entre a taxa de retorno exigida por um investidor e a receita líquida que uma propriedade produz. É usado para estimar o valor de propriedades geradoras de renda, como complexos de apartamentos, edifícios de escritórios e shopping centers. As avaliações que utilizam a abordagem de capitalização de renda podem ser bastante diretas quando se espera que a propriedade em questão gere renda futura e quando suas despesas são previsíveis e constantes.

Outros formatos menos usuais, porém, não menos importantes e eficazes podem atender necessidades mais específicas e que não abordaremos neste momento.

Uma simples exposição dos formatos e conceitos utilizados no processo de levantamento do valor dos imóveis expõe as particularidades e a necessidade de acesso a determinadas informações de mercado que são essenciais na obtenção mais correto deste preço e sua importância.

Empresas e profissionais do mercado imobiliários desenvolvem conhecimento e relacionamento voltados a determinar o valor mais próximo e correto de um imóvel em determinado momento. Mesmo com tal conhecimento, experiência e network, o processo de calculo e determinação do valor de um imóvel é extremamente complexo e a escolha do profissional ou empresa para este fim deve ser feita com muita atenção e cuidado.

O mercado de hoje pode ser desafiador. Se você é proprietário de um imóvel e pretende negociar sua propriedade por conta própria ou com auxílio de um profissional experiente, perceberá que estabelecer um preço justo, geralmente é o processo mais difícil devido a infinidade de dados de mercado necessários para determinar o valor real do seu bem.

Nós da Granada Imóveis temos uma longa história de trabalho com proprietários tentando vender seus imóveis utilizando de um suporte adicional buscando garantir, tanto na compra quanto na venda, o verdadeiro valor de mercado dos imóveis negociados.

Podemos fornecer uma avaliação profissional, que é muito mais precisa do que uma análise comparativa de preços de oferta baseada pesquisa de anúncios da internet.

Uma avaliação com base nas normas ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, são pré requisitos garantem que você e seu corretor de imóveis uma descrição precisa dos recursos de seu imóvel e uma análise detalhada das vendas mais recentes e comparáveis.

Além de ajudá-lo a definir um preço de venda realista para que seu imóvel atraia interesse, uma avaliação profissional fornece uma ferramenta eficaz para negociar com potenciais interessados, ajuda a incutir confiança nos potenciais compradores, desde que você tenha comprovado por escrito o valor de mercado, destaca antecipadamente quaisquer problemas óbvios de reparo que podem atrasar o fechamento e diminui as chances de queda nas vendas devido a imprevistos indesejados.

Lembre-se de que imóveis supervalorizados atraem menos compradores, o que significa menos ou nenhuma oferta, desperdiçando tempo, dinheiro e esforços valiosos, enquanto um imóvel subestimado pode resultar em um preço de venda mais baixo que o mercado pode proporcionar.